Ton propriétaire te donne congé, ou c’est toi qui veux partir. La durée du préavis, l’indemnité, la date de départ : tout dépend de la Région où se trouve le logement et du type de bail. Voici les règles, avec leurs sources.
À jour au 08/09/2026. Chaque section renvoie au texte de loi qui la fonde.
Depuis 2018, le bail d’habitation n’est plus une matière fédérale : Bruxelles, la Wallonie et la Flandre ont chacune leur texte. Les grands principes se ressemblent (bail de neuf ans, préavis de trois mois pour le locataire, de six mois pour le bailleur), mais les détails qui te coûtent ou te sauvent de l’argent changent d’une Région à l’autre. Cette page les met côte à côte.
Scanner mon document · gratuitLe texte dépend de deux choses : la Région où se trouve le logement, et la date de signature du bail.
À Bruxelles, c’est le Code bruxellois du Logement (titre XI, articles 216 et suivants). En Wallonie, le décret du 15 mars 2018 relatif au bail d’habitation. En Flandre, le Vlaams Woninghuurdecreet du 9 novembre 2018.
Ces textes s’appliquent aux baux signés à partir du 1er janvier 2018 à Bruxelles, du 1er septembre 2018 en Wallonie et du 1er janvier 2019 en Flandre. Pour un bail signé avant ces dates, c’est encore la loi fédérale du 20 février 1991 qui règle l’essentiel de la durée et des congés, avec des règles très proches de celles décrites ici. Regarde la date de signature sur ton contrat avant de lire la suite.
Sources : Code bruxellois du Logement, art. 237 · Ordonnance bruxelloise du 27 juillet 2017 (bail d’habitation), en vigueur le 1er janvier 2018 · Décret wallon du 15 mars 2018, art. 55 · Décret wallon du 15 mars 2018, en vigueur le 1er septembre 2018 · Vlaams Woninghuurdecreet, art. 16 · Vlaams Woninghuurdecreet du 9 novembre 2018, en vigueur le 1er janvier 2019 · Loi du 20 février 1991, art. 3
Un bail de résidence principale est présumé conclu pour neuf ans, même si le contrat dit autre chose, sauf s’il s’agit d’un bail de courte durée écrit (trois ans maximum, voir plus bas).
À l’échéance des neuf ans, chacune des parties peut y mettre fin par un congé notifié au moins six mois avant la date de fin. Si personne ne bouge, le bail est prolongé de trois ans, aux mêmes conditions, et ainsi de suite.
En cours de bail, le locataire peut partir à tout moment avec un préavis de trois mois. Le propriétaire, lui, ne peut résilier que dans des cas précis : pour occuper le logement lui-même ou y loger un proche, pour des travaux importants à la fin d’un triennat, ou sans motif à la fin d’un triennat, contre une indemnité.
Sources : Code bruxellois du Logement, art. 237 · Décret wallon du 15 mars 2018, art. 55 · Vlaams Woninghuurdecreet, art. 16 à 20
Comme locataire d’un bail de neuf ans, tu peux donner ton congé à tout moment, avec un préavis de trois mois. Le préavis prend cours le premier jour du mois qui suit celui de la notification : un congé envoyé le 20 août court du 1er septembre au 30 novembre.
Si tu pars pendant le premier triennat, tu dois une indemnité au propriétaire : trois mois de loyer si tu pars la première année, deux mois la deuxième, un mois la troisième. À partir de la quatrième année, plus aucune indemnité. Cette indemnité est libératoire : le propriétaire ne peut pas y ajouter les loyers courant après la fin de ton préavis. Un courrier qui réclame « trois mois d’indemnité en deuxième année, plus le loyer jusqu’à la relocation » réclame trop, deux fois.
Un exemple : à Namur, un propriétaire exige 2 550 euros d’indemnité (trois mois) pour un départ en deuxième année de bail. Le décret plafonne à deux mois. La bonne réponse tient en un recommandé qui cite l’article 55 et confirme le montant légal.
Sources : Décret wallon du 15 mars 2018, art. 55 (§5 : indemnité dégressive 3, 2, 1 mois) · Décret wallon du 15 mars 2018, art. 30 (prise de cours du préavis) · Vlaams Woninghuurdecreet, art. 20 (§1 : indemnité dégressive) et art. 15 (prise de cours) · Code bruxellois du Logement, art. 237
Le propriétaire peut mettre fin au bail à tout moment, avec un préavis de six mois, pour occuper le logement lui-même ou y installer un proche : conjoint, enfant, parent, et jusqu’aux collatéraux au troisième degré. Le congé doit dire qui va occuper et quel est le lien de parenté.
Ce congé n’est pas gratuit pour lui : l’occupation doit être effective et durer au moins deux ans. Si elle n’a pas lieu, ou s’arrête avant, tu as droit à une indemnité de dix-huit mois de loyer. Un congé donné « pour ma fille, qui finira ses études en juin prochain » annonce lui-même une occupation qui risque de ne pas tenir deux ans : garde ce courrier.
Pendant le préavis du propriétaire, tu peux toi-même partir plus tôt, avec un préavis d’un mois et sans indemnité. Et rien n’empêche de négocier : le propriétaire peut renoncer à son congé.
Sources : Code bruxellois du Logement, art. 237 (occupation personnelle, deux ans, indemnité de 18 mois) · Décret wallon du 15 mars 2018, art. 55 (§2) · Vlaams Woninghuurdecreet, art. 17
À la fin de la troisième ou de la sixième année, le propriétaire peut aussi résilier, avec six mois de préavis, pour des travaux importants (dont le coût dépasse un seuil fixé en années de loyer, et qui doivent porter sur le logement que tu occupes), ou sans motif du tout. Dans ce dernier cas, il te doit une indemnité : neuf mois de loyer à la fin du premier triennat, six mois à la fin du deuxième.
En dehors de ces fenêtres, un congé « parce que je veux vendre » ou « parce que je veux augmenter le loyer » n’a pas de base légale : la vente ne met pas fin à un bail enregistré ; si le tien ne l’est pas, l’acheteur peut donner congé dans certaines conditions : enregistre ton bail.
Sources : Code bruxellois du Logement, art. 237 · Décret wallon du 15 mars 2018, art. 55 (§3 et §4) · Vlaams Woninghuurdecreet, art. 18 et 19
Un bail écrit de trois ans ou moins échappe au régime des neuf ans, et les règles diffèrent nettement d’une Région à l’autre.
À Bruxelles, le locataire peut partir à tout moment avec un préavis de trois mois et une indemnité d’un mois de loyer ; le propriétaire ne peut résilier qu’après la première année, pour occupation personnelle, avec trois mois de préavis et un mois d’indemnité. Un bail de courte durée ne peut être prolongé qu’une fois, par écrit, sans dépasser trois ans au total.
En Flandre, le bail de courte durée ne peut pas être résilié avant terme par le propriétaire, mais le locataire peut le faire à tout moment avec un préavis de trois mois, contre une indemnité qui dépend de l’année (un mois et demi, un mois ou un demi-mois de loyer). Prenons un cas : un propriétaire louvaniste qui répond « un bail d’un an ne se résilie pas, tu paies jusqu’en décembre » se trompe.
En Wallonie, le décret organise lui aussi le bail de courte durée ; les modalités de sortie anticipée y sont propres au texte wallon.
Sources : Code bruxellois du Logement, art. 238 · Vlaams Woninghuurdecreet, art. 21 (courte durée) et art. 20 · Décret wallon du 15 mars 2018, art. 55 (§6)
Un congé se notifie par écrit : lettre recommandée, exploit d’huissier, ou remise en mains propres contre signature. Un SMS ou un e-mail ne prouve ni la date ni la réception, et c’est la date qui fait courir le préavis.
À la sortie, exige un état des lieux de sortie contradictoire, les deux parties présentes, avant de rendre les clés. Sans état des lieux d’entrée détaillé, tu es présumé avoir reçu le logement dans l’état où tu le rends. La garantie locative ne peut être libérée qu’avec ton accord écrit ou une décision de justice : un propriétaire ne « puise » pas dedans tout seul.
Sources : Décret wallon du 15 mars 2018, art. 30 (notification du congé) et art. 28 (état des lieux) · Code bruxellois du Logement, art. 220 (état des lieux) et art. 249 (libération de la garantie) · Vlaams Woninghuurdecreet, art. 37 (garantie locative)
Tu déposes le congé reçu, ou le courrier de ton propriétaire, et Archer l’analyse en quelques minutes : quel texte s’applique, si le préavis et l’indemnité réclamés sont légaux, ce que tu dois vraiment, et ce que tu peux exiger. Chaque point est relié à l’article qui le fonde.
Si une lettre est nécessaire, un juriste Archer la rédige et la signe : contestation du congé, refus d’une indemnité excessive, demande d’état des lieux contradictoire. Deux analyses complètes sont gratuites chaque mois.